[이호진의 목요담론] 주택임대사업자에게는 과연 혜택만 주어질까?
입력 : 2025. 09. 25(목) 03:30
고성현 기자 kss0817@ihalla.com
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[한라일보] 그동안 주택임대사업은 여러 혜택으로 장기적이고 안정적인 수익을 기대하는 이들에게 매력적인 선택지로 자리매김해 왔다. 그러나 혜택을 기대하고 등록했더라도 잦은 제도의 변경으로 이미 주어지던 혜택들이 사라질 수도 있으므로 장단점을 명확하게 이해하고 접근할 필요가 있다. 또한 임대주택의 매매, 상속, 증여 등 변동사항 발생 시 지위승계, 과태료 부과 등 관련 절차를 반드시 확인해야 한다.
주택임대사업자는 공공주택사업자가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득해 임대사업을 할 목적으로 '민간임대주택에 관한 특별법' 제5조에 따라 등록한 자로 정의된다. 여기서 민간임대주택은 임대 목적으로 제공하는 주택으로서 임대사업자가 같은 법령에 따라 등록한 주택을 의미한다. 또한 취득유형에 따라 민간건설·민간매입 임대주택으로 구분되며, 임대의무기간에 따라 공공지원·장기일반·단기 민간임대주택으로 구분된다.
등록 시 구비서류들을 살펴보면, 이미 주택을 소유한 사람은 건물등기사항증명서만 있으면 된다. 그러나 소유 예정자라면 소유권 확보기한에 따라 사업계획승인서, 건축허가서, 매매계약서, 분양계약서가 필요하다. 온라인으로 등록하려면 렌트홈 홈페이지를 통해 등록하고, 면세사업자 등록증은 홈택스 홈페이지를 통해 발급받으면 된다. 직접 방문해 등록하려면 사업자 주소지의 지자체에서 등록하고, 면세사업자 등록증은 세무서에서 발급받을 수 있다.
이처럼 등록절차가 비교적 단순하지만 등록 시 몇 가지 주의할 사항들이 있다. 가장 중요한 내용 중 하나는 바로 임대의무기간이다. 등록유형에 따라 임대의무기간 동안 해당 주택을 임대해야 한다. 그 기간 중 매각하거나 실거주로 전환할 경우 세제혜택이 취소되고, 이미 감면받았던 세금이 있다면 다시 추징당할 수도 있다. 특히 양도소득세 비과세 혜택을 기대하고 등록한 경우에는 의무기간 미준수로 인해 중과세를 내야 하는 상황이 발생할 수 있다. 또한 임대료 인상에 대한 제한이 있다는 점도 주의해야 한다. 주택임대사업자로 등록된 경우 매년 5% 이상 인상은 제한되며, 이를 위반할 경우 과태료 처분을 받을 수 있다. 특히 물가 상승이나 보유세 인상 등으로 인해 비용이 늘어나는 경우에도 인상 제한이 풀리지 않기 때문에 수익이 감소할 수 있다.
이밖에 등록한 이후에도 행정적인 노력들이 많이 들어간다. 임대차 계약 내용을 반드시 신고해야 하며, 계약 갱신이나 해지 시에도 변경사항에 대해 정기적으로 보고해야 한다. 최근에는 법 개정으로 인해 법에서 정한 경우가 아니라면 보증보험을 의무적으로 가입해야 하며, 이는 임대사업자의 세제혜택을 유지하고 연장하는 데도 직결된다. 특히 올해부터 주택가격 산정방식과 보증가입 기준이 개편돼 실무적인 영향력이 더욱 커졌다. 본고에 소개한 내용 외에도 여러 가지 의무사항들이 있으니 렌트홈 홈페이지 등을 통해 반드시 확인하고 등록 여부를 결정하기 바란다. <이호진 제주대학교 부동산관리학과 교수>
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주택임대사업자는 공공주택사업자가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득해 임대사업을 할 목적으로 '민간임대주택에 관한 특별법' 제5조에 따라 등록한 자로 정의된다. 여기서 민간임대주택은 임대 목적으로 제공하는 주택으로서 임대사업자가 같은 법령에 따라 등록한 주택을 의미한다. 또한 취득유형에 따라 민간건설·민간매입 임대주택으로 구분되며, 임대의무기간에 따라 공공지원·장기일반·단기 민간임대주택으로 구분된다.
등록 시 구비서류들을 살펴보면, 이미 주택을 소유한 사람은 건물등기사항증명서만 있으면 된다. 그러나 소유 예정자라면 소유권 확보기한에 따라 사업계획승인서, 건축허가서, 매매계약서, 분양계약서가 필요하다. 온라인으로 등록하려면 렌트홈 홈페이지를 통해 등록하고, 면세사업자 등록증은 홈택스 홈페이지를 통해 발급받으면 된다. 직접 방문해 등록하려면 사업자 주소지의 지자체에서 등록하고, 면세사업자 등록증은 세무서에서 발급받을 수 있다.
이처럼 등록절차가 비교적 단순하지만 등록 시 몇 가지 주의할 사항들이 있다. 가장 중요한 내용 중 하나는 바로 임대의무기간이다. 등록유형에 따라 임대의무기간 동안 해당 주택을 임대해야 한다. 그 기간 중 매각하거나 실거주로 전환할 경우 세제혜택이 취소되고, 이미 감면받았던 세금이 있다면 다시 추징당할 수도 있다. 특히 양도소득세 비과세 혜택을 기대하고 등록한 경우에는 의무기간 미준수로 인해 중과세를 내야 하는 상황이 발생할 수 있다. 또한 임대료 인상에 대한 제한이 있다는 점도 주의해야 한다. 주택임대사업자로 등록된 경우 매년 5% 이상 인상은 제한되며, 이를 위반할 경우 과태료 처분을 받을 수 있다. 특히 물가 상승이나 보유세 인상 등으로 인해 비용이 늘어나는 경우에도 인상 제한이 풀리지 않기 때문에 수익이 감소할 수 있다.
이밖에 등록한 이후에도 행정적인 노력들이 많이 들어간다. 임대차 계약 내용을 반드시 신고해야 하며, 계약 갱신이나 해지 시에도 변경사항에 대해 정기적으로 보고해야 한다. 최근에는 법 개정으로 인해 법에서 정한 경우가 아니라면 보증보험을 의무적으로 가입해야 하며, 이는 임대사업자의 세제혜택을 유지하고 연장하는 데도 직결된다. 특히 올해부터 주택가격 산정방식과 보증가입 기준이 개편돼 실무적인 영향력이 더욱 커졌다. 본고에 소개한 내용 외에도 여러 가지 의무사항들이 있으니 렌트홈 홈페이지 등을 통해 반드시 확인하고 등록 여부를 결정하기 바란다. <이호진 제주대학교 부동산관리학과 교수>
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