[이호진의 목요담론] 전세 피해와 전세사기 피해 바로알기
입력 : 2025. 11. 20(목) 01:00수정 : 2025. 11. 20(목) 10:11
김미림 기자 kimmirimm@ihalla.com
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[한라일보] 전세라는 임대차계약 방식은 제주지역에서는 다소 생소하게 여겨졌다. 그러나 최근 제주지역에서도 전세사기의 피해자 절반 이상이 20~30대 청년인 사회 초년생 등으로 나타나 사회적 문제로 부각되고 있다. 계약 전 등기부등본·권리관계 확인은 필수지만 소유자와 임대인의 불일치, 신탁사 승인 누락 등 구조적 허점이 반복적으로 드러나기도 했다. 그간 전체 임대차계약 중 전세의 비중이 연세에 비해 상대적으로 적었기 때문에 타 지역에 비해 안전하다는 인식이 있었지만, 이제 더 이상 제주지역도 전세사기 안전지대가 아니라는 것이다.
일반적으로 임대인이 임차인에게 전세보증금을 돌려주지 않는 것을 전세사기라고 생각하는 경향이 있다. 그러나 엄밀히 따지면 법적으로 '사기'와 '채무불이행'은 구분된다. 형법상 사기는 사람을 기망해 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득하는 것을 의미한다. 민사상 채무불이행을 전세계약에 적용해 본다면 임대인이 전세보증금을 반환해야 하는 의무를 이행하지 않는 것을 의미한다는 점에서 다르다.
예컨대, 전세계약을 할 때 임차인은 계약기간이 끝나면 전세보증금을 돌려받을 것으로 기대하지만, 계약기간이 끝났음에도 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 발생할 수 있다. 주택 가치가 하락해 돌려줄 전세보증금이 주택가격 또는 이후 입주하는 세입자의 보증금보다 더 크거나 임대인이 전세보증금을 다른 곳에 사용해 돌려줄 수 없을 때 임대인이 전세보증금을 돌려주지 않는 채무불이행이 발생한다. 이러한 경우가 전세피해에 해당한다.
반면 임대인의 채무불이행이 형법상 사기죄에 해당하려면, 임대차계약 당시 보증금을 반환할 의사나 능력이 없음에도 보증금을 반환할 의사나 능력이 있는 것처럼 임차인을 속여야 한다. 따라서 이러한 임대인의 기망이 없다면 임대인이 전세보증금을 반환하지 않는 것만으로 전세사기가 성립되는 것은 아니다. 이러한 전세사기의 대표적인 유형으로는 이중계약이나 위조, 무권대리 등을 들 수 있다. 전세보증금은 큰 금액이고 전세라는 임대차계약 방식은 확인해야 하는 법률이나 제반 사항이 많아 꼼꼼하게 확인하지 않으면 사기꾼들이 만든 함정에 빠지기 쉽다는 점에 유의해야 한다.
따라서 전세계약을 체결할 때는 전세와 관련한 지식을 숙지하고 꼼꼼하게 점검해야 하며, 확실하지 않은 사항은 변호사 등 전문가의 조언을 받거나 계약을 피하는 것이 안전하다. 보다 쉬운 방법으로 '안심전세앱' 활용을 권장한다. 안심전세앱은 전세사기 예방과 임차인 보호를 위해 국토교통부, 주택도시보증공사(HUG), 그리고 한국부동산원이 협력해 개발한 모바일 플랫폼으로, 전세계약 전 필수 정보를 한번에 확인할 수 있도록 지원한다. 또한 전세사기 예방을 위한 셀프 체크리스트, 1:1 법률상담, 공인중개사 정보조회 등 부가기능도 제공한다. 안심전세앱은 전세사기 예방과 임차인 권리 보호를 위한 필수 도구이므로 계약 전 반드시 활용하기를 권장한다. <이호진 제주대학교 부동산관리학과 교수>
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일반적으로 임대인이 임차인에게 전세보증금을 돌려주지 않는 것을 전세사기라고 생각하는 경향이 있다. 그러나 엄밀히 따지면 법적으로 '사기'와 '채무불이행'은 구분된다. 형법상 사기는 사람을 기망해 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득하는 것을 의미한다. 민사상 채무불이행을 전세계약에 적용해 본다면 임대인이 전세보증금을 반환해야 하는 의무를 이행하지 않는 것을 의미한다는 점에서 다르다.
예컨대, 전세계약을 할 때 임차인은 계약기간이 끝나면 전세보증금을 돌려받을 것으로 기대하지만, 계약기간이 끝났음에도 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 발생할 수 있다. 주택 가치가 하락해 돌려줄 전세보증금이 주택가격 또는 이후 입주하는 세입자의 보증금보다 더 크거나 임대인이 전세보증금을 다른 곳에 사용해 돌려줄 수 없을 때 임대인이 전세보증금을 돌려주지 않는 채무불이행이 발생한다. 이러한 경우가 전세피해에 해당한다.
반면 임대인의 채무불이행이 형법상 사기죄에 해당하려면, 임대차계약 당시 보증금을 반환할 의사나 능력이 없음에도 보증금을 반환할 의사나 능력이 있는 것처럼 임차인을 속여야 한다. 따라서 이러한 임대인의 기망이 없다면 임대인이 전세보증금을 반환하지 않는 것만으로 전세사기가 성립되는 것은 아니다. 이러한 전세사기의 대표적인 유형으로는 이중계약이나 위조, 무권대리 등을 들 수 있다. 전세보증금은 큰 금액이고 전세라는 임대차계약 방식은 확인해야 하는 법률이나 제반 사항이 많아 꼼꼼하게 확인하지 않으면 사기꾼들이 만든 함정에 빠지기 쉽다는 점에 유의해야 한다.
따라서 전세계약을 체결할 때는 전세와 관련한 지식을 숙지하고 꼼꼼하게 점검해야 하며, 확실하지 않은 사항은 변호사 등 전문가의 조언을 받거나 계약을 피하는 것이 안전하다. 보다 쉬운 방법으로 '안심전세앱' 활용을 권장한다. 안심전세앱은 전세사기 예방과 임차인 보호를 위해 국토교통부, 주택도시보증공사(HUG), 그리고 한국부동산원이 협력해 개발한 모바일 플랫폼으로, 전세계약 전 필수 정보를 한번에 확인할 수 있도록 지원한다. 또한 전세사기 예방을 위한 셀프 체크리스트, 1:1 법률상담, 공인중개사 정보조회 등 부가기능도 제공한다. 안심전세앱은 전세사기 예방과 임차인 권리 보호를 위한 필수 도구이므로 계약 전 반드시 활용하기를 권장한다. <이호진 제주대학교 부동산관리학과 교수>
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