[이호진의 목요담론] 부동산 계약 전 ‘이것’ 꼭 확인하세요
입력 : 2024. 10. 17(목) 01:00수정 : 2024. 10. 17(목) 08:44
오소범 기자 sobom@ihalla.com
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[한라일보] 최근 들어 부동산시장에서도 직거래 비중이 증가하는 추세이긴 하지만, 아직도 부동산 거래의 상당수는 부동산중개사무소를 통해 진행된다. 그동안 무자격자나 '중개보조원'의 중개행위로 인해 피해가 적지 않다는 지적이 제기돼 왔다. 사실 일반인들 입장에서 부동산중개사무소의 여러 직원 중 '공인중개사'와 '중개보조원'을 구별하기는 쉽지 않다. 심지어 '공인중개사'와 '중개보조원'의 차이를 모르는 이들도 많다.
이와 같은 문제들이 제기되자 '공인중개사법'이 일부 개정되면서 부동산중개업 종사자의 신분고지 의무가 법제화됐다. 이에 일부지역에서는 무자격자나 '중개보조원'의 중개사고 예방을 위해 명찰제 등을 실행했지만 실효성 측면에는 한계가 있다. 부동산중개사무소 벽면 등에 게시된 명찰만으로는 신분 식별이 어렵고, 위·변조 우려도 여전히 남기 때문이다.
'공인중개사'는 법에서 정한 시험에 합격해 공인중개사 자격을 취득한 사람이다. '공인중개사법'에 따라 자격증을 취득한 사람은 개인 사무소, 합동사무소, 중개법인 등을 설립하거나 이에 고용될 수 있다. 직접 본인이 부동산중개사무소를 개설해 운영하면 '개업공인중개사', 부동산중개사무소에 소속된 경우에는 '소속공인중개사'라고 불린다.
반면, '중개보조원'은 공인중개사 자격증 없이 부동산중개사무소의 단순 업무 등을 보조하는 사람이다. '중개보조원'은 당연히 부동산중개사무소를 개설할 수 없을뿐만 아니라, 다른 부동산중개사무소에 이중으로 소속될 수도 없다. '공인중개사'는 '중개보조원'의 고용·해고 시 등록관청에 반드시 신고해야 하기 때문이다.
또한 '중개보조원'의 업무상 행위로 인한 사건·사고가 발생하는 경우에는 해당 '중개보조원'을 고용한 '공인중개사'에게 책임을 묻게 된다.
이밖에도 예전 공인중개사 자격증 제도가 없었을 때 중개업을 해오던 사람들을 일컬어 '부동산중개인'이라고 한다. '부동산중개인'은 해당 사무소가 있는 시·군·구에서만 활동할 수 있다. 다만, 부동산 거래정보망에 가입해 중개하는 경우에는 해당 정보망에 공개된 관할구역 외 중개가 가능하다. 그러나 자격을 취득한 '공인중개사'와는 달리 경·공매 업무는 할 수 없으며, 만약 폐업을 하게 되면 공인중개사자격증 없이는 재개설이 불가능하다.
부동산은 그 특성상 거래대금이 매우 크다. 그러나 일반인들에겐 다 비슷해 보이기 때문에 '중개보조원'이 '공인중개사'인 것처럼 속여서 계약서를 작성하고, 임차보증금을 챙겨서 달아나는 사례가 적지 않다고 한다. '공인중개사', '중개보조원', 그리고 '부동산중개인'의 차이를 명확하게 인지하지 못한다면 범죄에 노출될 가능성이 크다. 따라서 부동산 거래가 익숙하지 않은 분들은 부동산 계약 전에 꼭 확인하고 진행하길 바란다. <이호진 제주대학교 부동산관리학과 교수>
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이와 같은 문제들이 제기되자 '공인중개사법'이 일부 개정되면서 부동산중개업 종사자의 신분고지 의무가 법제화됐다. 이에 일부지역에서는 무자격자나 '중개보조원'의 중개사고 예방을 위해 명찰제 등을 실행했지만 실효성 측면에는 한계가 있다. 부동산중개사무소 벽면 등에 게시된 명찰만으로는 신분 식별이 어렵고, 위·변조 우려도 여전히 남기 때문이다.
'공인중개사'는 법에서 정한 시험에 합격해 공인중개사 자격을 취득한 사람이다. '공인중개사법'에 따라 자격증을 취득한 사람은 개인 사무소, 합동사무소, 중개법인 등을 설립하거나 이에 고용될 수 있다. 직접 본인이 부동산중개사무소를 개설해 운영하면 '개업공인중개사', 부동산중개사무소에 소속된 경우에는 '소속공인중개사'라고 불린다.
반면, '중개보조원'은 공인중개사 자격증 없이 부동산중개사무소의 단순 업무 등을 보조하는 사람이다. '중개보조원'은 당연히 부동산중개사무소를 개설할 수 없을뿐만 아니라, 다른 부동산중개사무소에 이중으로 소속될 수도 없다. '공인중개사'는 '중개보조원'의 고용·해고 시 등록관청에 반드시 신고해야 하기 때문이다.
또한 '중개보조원'의 업무상 행위로 인한 사건·사고가 발생하는 경우에는 해당 '중개보조원'을 고용한 '공인중개사'에게 책임을 묻게 된다.
이밖에도 예전 공인중개사 자격증 제도가 없었을 때 중개업을 해오던 사람들을 일컬어 '부동산중개인'이라고 한다. '부동산중개인'은 해당 사무소가 있는 시·군·구에서만 활동할 수 있다. 다만, 부동산 거래정보망에 가입해 중개하는 경우에는 해당 정보망에 공개된 관할구역 외 중개가 가능하다. 그러나 자격을 취득한 '공인중개사'와는 달리 경·공매 업무는 할 수 없으며, 만약 폐업을 하게 되면 공인중개사자격증 없이는 재개설이 불가능하다.
부동산은 그 특성상 거래대금이 매우 크다. 그러나 일반인들에겐 다 비슷해 보이기 때문에 '중개보조원'이 '공인중개사'인 것처럼 속여서 계약서를 작성하고, 임차보증금을 챙겨서 달아나는 사례가 적지 않다고 한다. '공인중개사', '중개보조원', 그리고 '부동산중개인'의 차이를 명확하게 인지하지 못한다면 범죄에 노출될 가능성이 크다. 따라서 부동산 거래가 익숙하지 않은 분들은 부동산 계약 전에 꼭 확인하고 진행하길 바란다. <이호진 제주대학교 부동산관리학과 교수>
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