[이호진의 목요담론] 같은 듯 다른 생활형숙박시설과 오피스텔
입력 : 2023. 07. 27(목) 00:00
오소범 기자 sobom@ihalla.com
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[한라일보] 장기 투숙을 위한 숙박시설인 생활형숙박시설은 2012년 도입됐다. 이는 1개월 이상 장기 투숙하는 외국인 등을 대상으로 취사 등의 서비스를 제공하는 시설로 호텔과 오피스텔을 합친 개념이다. 생활형숙박시설은 오피스텔과 유사하지만, 공중위생관리법상 숙박시설에 해당하므로 주택 용도로 사용할 수 없고, 영업신고를 통해 숙박업 용도로만 가능하다.
그러나 부동산 규제 강화 시기에 생활형숙박시설은 사실상 주택으로 사용해도 큰 문제가 없다는 허점을 이용해 큰 인기를 누려왔다. 보유 주택에 포함되지 않아 다주택자에 대한 취득세·양도세 중과 대상에서 제외됐으며 분양 시 청약통장이 필요 없고, 전매제한 등의 규제가 없다 보니 틈새 투자 상품으로 각광받았다.
이러한 이점으로 분양된 생활형숙박시설에 2021년 법이 개정되면서 이행강제금이 부과될 위기에 처했다. 건축법 시행령이 개정된 이후 한시적으로 유예됐던 오피스텔 용도변경 허용 기간이 올해 10월 14일 자로 종료돼 앞으로는 주거 용도의 사용이 금지되기 때문이다. 즉, 오피스텔로 용도변경을 하지 못했다면 당초 취지대로 숙박업 등록을 해야 한다.
그러나 생활형숙박시설의 경우 오피스텔에 비해 완화된 건축기준으로 준공됐으므로 용도변경이 쉽지만은 않다. 숙박시설인 생활형숙박시설을 오피스텔 건축기준에 맞추려면 주차장과 복도 폭 등을 관련 기준에 맞춰야 한다. 또한 배연설비와 방화 유리 창호도 현재의 인허가 기준에 맞추려면 사실상 용도변경이 가능한 생활형숙박시설은 매우 드문 실정이다.
생활형숙박시설을 오피스텔로 용도변경하기 위해서는 주차·통신·소방·장애인 시설 등 주거를 위한 각종 기준을 충족해야 하는데 수반되는 비용은 오롯이 분양을 받은 수분양자의 몫이다. 뿐만 아니라, 지구단위계획상에 정해진 규모 이상의 오피스텔을 허가하면 주차 및 학령인구·밀집·문제 등이 발생할 수 있다.
숙박업 등록 후 숙박시설로써 운영하는 것도 쉽지만은 않다. 상당수가 혼잡한 도심지에 공급된 탓에 수요가 있을지 의문이며, 무엇보다도 이미 생활형숙박시설에 거주하고 있는 가구는 퇴거 후 숙박시설로 영업을 해야 하는 상황이 될 수 있다. 또한 더 이상 주택으로 사용하지 못하면 전세자금대출도 이뤄지지 않으므로 새 임차인을 구하는 것도 힘들어진다. 이로 인해 기존 임차인의 전·월세 보증금을 반환하는 것 역시 어려워질 가능성이 생긴다는 것이다.
이에 각 지자체 홈페이지에는 "대책을 마련해 달라"는 청원이 올라오고 있다고 전해진다. 청원인들은 용도변경을 위한 기준 완화 등 퇴로를 마련해달라고 목소리를 내고 있지만, 형평성 문제와 안전문제가 걸려 있어 현실적으로 어려운 상황이다. 지자체도 용도변경 요건을 완화하려 하지만, 국토부는 안전과 관련된 요건이므로 완화가 불가능하다는 입장이다. 양쪽의 의견이 다 일리가 있어 앞으로도 논란은 계속될 것으로 예상된다. 모쪼록 같은 듯 다른 생활형숙박시설과 오피스텔에 대해 다양한 문제들이 얽힌 만큼 원만한 사회적 합의가 이루어지기를 기대해 본다.<이호진 제주대학교 부동산관리학과 교수>
그러나 부동산 규제 강화 시기에 생활형숙박시설은 사실상 주택으로 사용해도 큰 문제가 없다는 허점을 이용해 큰 인기를 누려왔다. 보유 주택에 포함되지 않아 다주택자에 대한 취득세·양도세 중과 대상에서 제외됐으며 분양 시 청약통장이 필요 없고, 전매제한 등의 규제가 없다 보니 틈새 투자 상품으로 각광받았다.
이러한 이점으로 분양된 생활형숙박시설에 2021년 법이 개정되면서 이행강제금이 부과될 위기에 처했다. 건축법 시행령이 개정된 이후 한시적으로 유예됐던 오피스텔 용도변경 허용 기간이 올해 10월 14일 자로 종료돼 앞으로는 주거 용도의 사용이 금지되기 때문이다. 즉, 오피스텔로 용도변경을 하지 못했다면 당초 취지대로 숙박업 등록을 해야 한다.
그러나 생활형숙박시설의 경우 오피스텔에 비해 완화된 건축기준으로 준공됐으므로 용도변경이 쉽지만은 않다. 숙박시설인 생활형숙박시설을 오피스텔 건축기준에 맞추려면 주차장과 복도 폭 등을 관련 기준에 맞춰야 한다. 또한 배연설비와 방화 유리 창호도 현재의 인허가 기준에 맞추려면 사실상 용도변경이 가능한 생활형숙박시설은 매우 드문 실정이다.
생활형숙박시설을 오피스텔로 용도변경하기 위해서는 주차·통신·소방·장애인 시설 등 주거를 위한 각종 기준을 충족해야 하는데 수반되는 비용은 오롯이 분양을 받은 수분양자의 몫이다. 뿐만 아니라, 지구단위계획상에 정해진 규모 이상의 오피스텔을 허가하면 주차 및 학령인구·밀집·문제 등이 발생할 수 있다.
숙박업 등록 후 숙박시설로써 운영하는 것도 쉽지만은 않다. 상당수가 혼잡한 도심지에 공급된 탓에 수요가 있을지 의문이며, 무엇보다도 이미 생활형숙박시설에 거주하고 있는 가구는 퇴거 후 숙박시설로 영업을 해야 하는 상황이 될 수 있다. 또한 더 이상 주택으로 사용하지 못하면 전세자금대출도 이뤄지지 않으므로 새 임차인을 구하는 것도 힘들어진다. 이로 인해 기존 임차인의 전·월세 보증금을 반환하는 것 역시 어려워질 가능성이 생긴다는 것이다.
이에 각 지자체 홈페이지에는 "대책을 마련해 달라"는 청원이 올라오고 있다고 전해진다. 청원인들은 용도변경을 위한 기준 완화 등 퇴로를 마련해달라고 목소리를 내고 있지만, 형평성 문제와 안전문제가 걸려 있어 현실적으로 어려운 상황이다. 지자체도 용도변경 요건을 완화하려 하지만, 국토부는 안전과 관련된 요건이므로 완화가 불가능하다는 입장이다. 양쪽의 의견이 다 일리가 있어 앞으로도 논란은 계속될 것으로 예상된다. 모쪼록 같은 듯 다른 생활형숙박시설과 오피스텔에 대해 다양한 문제들이 얽힌 만큼 원만한 사회적 합의가 이루어지기를 기대해 본다.<이호진 제주대학교 부동산관리학과 교수>
