[이호진의 목요담론] 부동산 규제 완화에 대한 소고
입력 : 2023. 01. 19(목) 00:00
김채현 기자 hakch@ihalla.com
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[한라일보] 최근 고금리 등의 영향으로 주택을 비롯한 부동산 거래가 급감하고, 서울 등 수도권 전반의 집값이 빠르게 하락하면서 실수요자의 주택거래마저 어려워지고 있다. 이에 정부는 주택 시장의 연착륙을 위해 ▷규제 및 분양가상한제 적용 지역 해제 ▷기존 부동산 규제 완화 ▷주택공급 및 주거복지 강화의 내용을 담은 '부동산 시장 정상화 방안'을 발표했다.
이번 발표된 내용을 살펴보면 먼저, 서울 일부 지역을 제외한 모든 지역에서 규제지역이 해제된다. 이로 인해 대출, 세제, 청약, 거래 등 집을 사고파는 전 과정에 대한 규제가 완화된다. 종합부동산세·양도소득세 등에 대한 다주택자 중과세가 사라지고 주택담보대출비율(LTV) 등 대출 한도가 늘어나는 한편, 청약 재당첨 기한도 줄어든다. 또한 규제지역에 적용하는 전매제한·실거주 의무도 완화되며, 수도권 분양가 상한제 주택에 적용되는 실거주 의무도 폐지된다.
다음으로 주택 분양시장을 활성화하기 위해 전매제한이 수도권은 최대 10년에서 3년으로, 비수도권은 최대 4년에서 1년으로 축소된다. 또한 분양가와 관계없이 모든 주택에서 중도금 대출 및 특별공급이 가능해지며, 중도금 대출 보증 인당 한도도 폐지한다. 이 밖에도 1주택 청약 당첨자의 기존 주택 처분 의무도 폐지되고, 주택 소유자의 무순위 청약 신청 또한 가능해진다. 이는 증가하는 미분양 주택을 해소하기 위한 조치로 보인다.
이 밖에도 공공주택 100만호 공급을 비롯해 금리 상승, 주택 경기 침체로 자금 조달에 어려움을 겪고 있는 건설사들에 대한 유동성을 지원하는 등 주택공급을 활성화하기 위한 방안도 추진한다. 이를 위해 건설사의 자금조달 리스크를 최소화하고 주택 공급이 차질 없도록 사업 단계별로 HUG 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 보증을 신설·확대 운영한다. 또한 최근 문제가 되고 있는 전세사기에 대한 대책으로 시중은행에 확정일자 확인 권한을 부여했다.
정부가 부동산시장의 거래를 저해하는 요인들을 완화하고자 하는 이러한 조치가 단기적인 효과를 달성하기 어렵더라도, 규제 완화를 통해 부동산 시장을 정상화하려는 장기적인 정책 방향에는 공감한다. 다만, 미국 기준금리의 변동성이 불확실하다는 점은 내부에서 해소될 수 없는 외부요인이므로, 부동산 규제의 완화와 같은 국내 정책만으로는 한계가 있음에 대비해야 할 것이다.
우리는 간혹 "수도권을 중심으로 한 부동산 규제 완화가 제주지역 부동산이랑 무슨 상관이지?"라는 의문을 갖게 된다. 그러나 제주 부동산시장은 외지인에 의한 거래도 타 지역에 비해 많은 편이다. 이는 예전의 부동산 규제 강화가 풍선효과로 인해 제주지역 내 주택 가격 상승을 일정 부분 견인한 반면, 이번 규제의 완화는 제주지역 부동산에 대한 투자수요의 감소를 야기함으로써 신규 공급주택의 미분양 증가에 영향을 줄 가능성이 있음을 의미한다. 이러한 점을 감안해 도내에서도 차별화된 제주지역 맞춤형 부동산 정책도 함께 추진돼야 할 것이다. <이호진 제주대학교 부동산관리학과 교수>
이번 발표된 내용을 살펴보면 먼저, 서울 일부 지역을 제외한 모든 지역에서 규제지역이 해제된다. 이로 인해 대출, 세제, 청약, 거래 등 집을 사고파는 전 과정에 대한 규제가 완화된다. 종합부동산세·양도소득세 등에 대한 다주택자 중과세가 사라지고 주택담보대출비율(LTV) 등 대출 한도가 늘어나는 한편, 청약 재당첨 기한도 줄어든다. 또한 규제지역에 적용하는 전매제한·실거주 의무도 완화되며, 수도권 분양가 상한제 주택에 적용되는 실거주 의무도 폐지된다.
다음으로 주택 분양시장을 활성화하기 위해 전매제한이 수도권은 최대 10년에서 3년으로, 비수도권은 최대 4년에서 1년으로 축소된다. 또한 분양가와 관계없이 모든 주택에서 중도금 대출 및 특별공급이 가능해지며, 중도금 대출 보증 인당 한도도 폐지한다. 이 밖에도 1주택 청약 당첨자의 기존 주택 처분 의무도 폐지되고, 주택 소유자의 무순위 청약 신청 또한 가능해진다. 이는 증가하는 미분양 주택을 해소하기 위한 조치로 보인다.
이 밖에도 공공주택 100만호 공급을 비롯해 금리 상승, 주택 경기 침체로 자금 조달에 어려움을 겪고 있는 건설사들에 대한 유동성을 지원하는 등 주택공급을 활성화하기 위한 방안도 추진한다. 이를 위해 건설사의 자금조달 리스크를 최소화하고 주택 공급이 차질 없도록 사업 단계별로 HUG 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 보증을 신설·확대 운영한다. 또한 최근 문제가 되고 있는 전세사기에 대한 대책으로 시중은행에 확정일자 확인 권한을 부여했다.
정부가 부동산시장의 거래를 저해하는 요인들을 완화하고자 하는 이러한 조치가 단기적인 효과를 달성하기 어렵더라도, 규제 완화를 통해 부동산 시장을 정상화하려는 장기적인 정책 방향에는 공감한다. 다만, 미국 기준금리의 변동성이 불확실하다는 점은 내부에서 해소될 수 없는 외부요인이므로, 부동산 규제의 완화와 같은 국내 정책만으로는 한계가 있음에 대비해야 할 것이다.
우리는 간혹 "수도권을 중심으로 한 부동산 규제 완화가 제주지역 부동산이랑 무슨 상관이지?"라는 의문을 갖게 된다. 그러나 제주 부동산시장은 외지인에 의한 거래도 타 지역에 비해 많은 편이다. 이는 예전의 부동산 규제 강화가 풍선효과로 인해 제주지역 내 주택 가격 상승을 일정 부분 견인한 반면, 이번 규제의 완화는 제주지역 부동산에 대한 투자수요의 감소를 야기함으로써 신규 공급주택의 미분양 증가에 영향을 줄 가능성이 있음을 의미한다. 이러한 점을 감안해 도내에서도 차별화된 제주지역 맞춤형 부동산 정책도 함께 추진돼야 할 것이다. <이호진 제주대학교 부동산관리학과 교수>
