[한라포커스] 소화불량 걸린 제주주택시장 <5>주택시장 수요자 중심으로
입력 : 2017. 06. 19(월) 17:27
문미숙기자 ms@ihalla.com
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투기수요 차단·실수요자 위주의 공급정책 전환을
주택보급 낮았던 1977년 도입한 선분양제서 후분양제 검토해야
정부 '주택시장 안정 관리 대책'서 제주 제외… 일각선 "아쉽다"
19일 정부는 부동산대책인 '주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안'을 내놓으면서 집값 급등 원인인 투기수요는 억제하되 서민층 무주택 실수요자는 보호하는 맞춤형 규제라고 밝혔다. 내용도 조정대상지역의 ▷청약1순위와 재당첨 제한 ▷전매제한기간을 소유권 이전등기시까지 강화 ▷부동산 관련 대출규제 수단인 LTV(주택담보인정비율) 규제비율을 현재 70%에서 60%로, DTI(총부채상환비율)는 60%서 50%로 강화하고 잔금 대출에 대해서도 신규로 DTI 50%를 적용했다. 조정 대상지역도 작년 11월 3일 발표한 서울 등 37곳에 경기 광명과 부산 기장·진구 등 3곳을 추가했다.
또 일괄 규제가 아닌 청약조정지역에서도 55%의 저소득 무주택자에게는 LTV·DTI를 현 수준으로 유지하고, 올해 서민·실수요자 대상 정책 모기지를 44조원 공급키로 하는 등 계층별 차별화를 꾀했다.
하지만 주택가격이 급등한 제주는 작년 11·3 대책에 이어 이번에도 제외됐다. 일각에서는 "최근 주택가격이 일부 조정을 보이고 미분양이 늘면서 제외된 것 같은데 아쉽다"는 입장이다.
제주의 집값 상승률이 전국 최고를 달리며 주거여건의 양극화가 심화되고 있지만 정부의 규제대상 지역에서 번번이 제외되면서 치밀한 정부 설득논리가 요구되고 있다. 제주도는 제주특별법 제도개선 과제에 주택법 개정으로 2015년 4월부터 공공택지에만 적용되고 있는 분양가 상한제를 민간택지로 확대하기 위한 민간택지에 분양가 상한 특례 신설과 민간택지의 전매제한 권한을 정부로부터 넘겨받아 탄력 운영하는 방안을 추진중이다. 이를 위해선 주택법상 전매제한기간 법적근거 마련이 선행돼야 해 실현 여부는 지켜봐야 한다.
현재 지나치게 공급자 위주인 선분양제를 후분양제로 전환이 필요하다는 의견도 대두된다. 정동영 의원은 작년 12월 후분양제를 도입하는 내용의 주택법 일부 개정안을 발의했다.
후분양제는 주택 건설공정이 전체공정의 80%가 됐을 때 소비자가 완성 주택을 보고 선택하도록 하는 제도다. 현재 견본주택만 보고 계약하는 선분양제의 한계인 부실공사 우려와 분양권 투기를 차단해 실수요자들이 구입의 폭이 넓어진다는 장점이 있다. 특히 선분양제는 주택보급률이 70%를 갓 넘긴 1977년 단기간에 공급을 늘리기 위해 주택법을 개정하면서 도입한 제도다. 하지만 지금은 주택보급률이 100%를 넘어섰고, 투기수요가 끼어들며 분양시장을 과열시키는 부작용 해소와 분양시장의 틀을 공급자 중심에서 수요자 중심으로 바꾸기 위해 전면적인 강제가 어렵다면 공공부문부터라도 후분양제 도입을 검토할 필요가 있다는 것이다.
선분양제하의 청약제도는 주택시장 과열의 최대 원인으로 꼽힌다. KB금융지주 경영연구소와 국토교통부에 따르면 2011년 분양한 '노형아이파크'의 분양권 회전율은 105.2%(174세대 중 183건 거래), '아라아이파크'는 77.4%(614세대 중 475건 거래)를 기록했다. 지난 5월 하순 1년 전매제한이 풀린 제주시 월평동 첨단과학기술단지 내 '한화 꿈에그린'은 현재까지 38세대가 거래됐고, 작년 11월 분양된 도남동 '해모로 리치힐'은 일반분양 239세대 중 116세대가 전매됐다. 결국 수백대 1의 청약경쟁률이 단기차익을 노린 투기 수요가 만든 성적으로, 최종 실수요자는 높은 프리미엄을 얹고 준공시점에 입주하게 되는 부작용을 낳는다.
하지만 후분양제 반대 여론도 만만치 않다. 특히 건설사들은 건축비용을 모두 감당해야 하고, 완공후 미분양되면 투입한 자금 회수가 어려워지면 자금난으로 이어질 수 있는 후분양제보다 선분양제를 선호한다. 대한주택건설협회와 한국주택협회, 주택산업연구원은 올 3월 펴낸 '주택분야 정책과제' 보고서를 통해 "후분양제 도입시 건설사의 자금조달 부담과 금융비용 증가로 주택 분양가가 상승한다"며 "80% 건축공정까지 사업비를 추가로 조달할 수 있는 주택금융시스템 구축과 신규 보증제도가 선행돼야 한다"고 밝혔다.
송종철 제주주거복지포럼 회장은 "시장의 투명성을 위해서도 공급자 중심의 선분양제에서 수요자 중심의 후분양제로 전환을 고민해야 할 때"라며 "또 정부의 획일적 주택정책이 아닌 제주의 특수성을 감안해 지자체에 권한을 줘야 한다"고 밝혔다.
정부 '주택시장 안정 관리 대책'서 제주 제외… 일각선 "아쉽다"
19일 정부는 부동산대책인 '주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안'을 내놓으면서 집값 급등 원인인 투기수요는 억제하되 서민층 무주택 실수요자는 보호하는 맞춤형 규제라고 밝혔다. 내용도 조정대상지역의 ▷청약1순위와 재당첨 제한 ▷전매제한기간을 소유권 이전등기시까지 강화 ▷부동산 관련 대출규제 수단인 LTV(주택담보인정비율) 규제비율을 현재 70%에서 60%로, DTI(총부채상환비율)는 60%서 50%로 강화하고 잔금 대출에 대해서도 신규로 DTI 50%를 적용했다. 조정 대상지역도 작년 11월 3일 발표한 서울 등 37곳에 경기 광명과 부산 기장·진구 등 3곳을 추가했다.
또 일괄 규제가 아닌 청약조정지역에서도 55%의 저소득 무주택자에게는 LTV·DTI를 현 수준으로 유지하고, 올해 서민·실수요자 대상 정책 모기지를 44조원 공급키로 하는 등 계층별 차별화를 꾀했다.
하지만 주택가격이 급등한 제주는 작년 11·3 대책에 이어 이번에도 제외됐다. 일각에서는 "최근 주택가격이 일부 조정을 보이고 미분양이 늘면서 제외된 것 같은데 아쉽다"는 입장이다.
제주의 집값 상승률이 전국 최고를 달리며 주거여건의 양극화가 심화되고 있지만 정부의 규제대상 지역에서 번번이 제외되면서 치밀한 정부 설득논리가 요구되고 있다. 제주도는 제주특별법 제도개선 과제에 주택법 개정으로 2015년 4월부터 공공택지에만 적용되고 있는 분양가 상한제를 민간택지로 확대하기 위한 민간택지에 분양가 상한 특례 신설과 민간택지의 전매제한 권한을 정부로부터 넘겨받아 탄력 운영하는 방안을 추진중이다. 이를 위해선 주택법상 전매제한기간 법적근거 마련이 선행돼야 해 실현 여부는 지켜봐야 한다.
현재 지나치게 공급자 위주인 선분양제를 후분양제로 전환이 필요하다는 의견도 대두된다. 정동영 의원은 작년 12월 후분양제를 도입하는 내용의 주택법 일부 개정안을 발의했다.
후분양제는 주택 건설공정이 전체공정의 80%가 됐을 때 소비자가 완성 주택을 보고 선택하도록 하는 제도다. 현재 견본주택만 보고 계약하는 선분양제의 한계인 부실공사 우려와 분양권 투기를 차단해 실수요자들이 구입의 폭이 넓어진다는 장점이 있다. 특히 선분양제는 주택보급률이 70%를 갓 넘긴 1977년 단기간에 공급을 늘리기 위해 주택법을 개정하면서 도입한 제도다. 하지만 지금은 주택보급률이 100%를 넘어섰고, 투기수요가 끼어들며 분양시장을 과열시키는 부작용 해소와 분양시장의 틀을 공급자 중심에서 수요자 중심으로 바꾸기 위해 전면적인 강제가 어렵다면 공공부문부터라도 후분양제 도입을 검토할 필요가 있다는 것이다.
선분양제하의 청약제도는 주택시장 과열의 최대 원인으로 꼽힌다. KB금융지주 경영연구소와 국토교통부에 따르면 2011년 분양한 '노형아이파크'의 분양권 회전율은 105.2%(174세대 중 183건 거래), '아라아이파크'는 77.4%(614세대 중 475건 거래)를 기록했다. 지난 5월 하순 1년 전매제한이 풀린 제주시 월평동 첨단과학기술단지 내 '한화 꿈에그린'은 현재까지 38세대가 거래됐고, 작년 11월 분양된 도남동 '해모로 리치힐'은 일반분양 239세대 중 116세대가 전매됐다. 결국 수백대 1의 청약경쟁률이 단기차익을 노린 투기 수요가 만든 성적으로, 최종 실수요자는 높은 프리미엄을 얹고 준공시점에 입주하게 되는 부작용을 낳는다.
하지만 후분양제 반대 여론도 만만치 않다. 특히 건설사들은 건축비용을 모두 감당해야 하고, 완공후 미분양되면 투입한 자금 회수가 어려워지면 자금난으로 이어질 수 있는 후분양제보다 선분양제를 선호한다. 대한주택건설협회와 한국주택협회, 주택산업연구원은 올 3월 펴낸 '주택분야 정책과제' 보고서를 통해 "후분양제 도입시 건설사의 자금조달 부담과 금융비용 증가로 주택 분양가가 상승한다"며 "80% 건축공정까지 사업비를 추가로 조달할 수 있는 주택금융시스템 구축과 신규 보증제도가 선행돼야 한다"고 밝혔다.
송종철 제주주거복지포럼 회장은 "시장의 투명성을 위해서도 공급자 중심의 선분양제에서 수요자 중심의 후분양제로 전환을 고민해야 할 때"라며 "또 정부의 획일적 주택정책이 아닌 제주의 특수성을 감안해 지자체에 권한을 줘야 한다"고 밝혔다.
